DSR이란? 직장인도 5분 만에 이해하는 가장 쉬운 설명
부동산이나 대출 이야기를 보다 보면 가장 많이 나오는 단어 중 하나가 바로 DSR입니다.
그런데 막상 설명을 보면 너무 어렵게 느껴지는 경우가 많습니다.
같은 말들이 계속 나오다 보니 처음 접하면 헷갈릴 수밖에 없습니다.
그래서 오늘은 실제 직장인 기준으로 DSR이 무엇인지 최대한 쉽게 정리해보려고 합니다.
연봉이 5,000만원인 사람은 DSR 40% 기준으로 주택담보대출을 한다면, 1년동안 갚는 대출원리금은 2,000만원이라고 생각하면 됩니다.
DSR을 이해하려면 먼저 ‘내 연봉’을 알아야 합니다
사실 DSR은 굉장히 단순하게 보면:
"연봉 대비 내가 갚아야 하는 대출 비율" 입니다.
즉 은행 입장에서는:
“이 사람이 버는 돈으로 대출을 감당할 수 있을까?” 를 보는 개념입니다.
그래서 가장 먼저 해야 하는 건 자신의 소득을 확인하는 것입니다.
외벌이라면 먼저 작년 소득부터 확인합니다
외벌이 기준이라면:
등으로 작년 연봉을 먼저 확인합니다.
보통 은행에서는:
“현재 느낌상 버는 돈” 보다 “실제 증빙 가능한 소득” 을 기준으로 보기 때문입니다.
맞벌이라면 부부 소득을 합산합니다
맞벌이 부부라면:
남편과 아내의 소득을 각각 확인한 뒤 합산하게 됩니다.
예를 들어:
-
남편 연봉 5,000만 원
-
아내 연봉 5,000만 원
이라면 합산 소득은 약 1억원 정도로 계산하게 됩니다.
물론 실제 대출 진행 방식에 따라:
는 조금 달라질 수 있습니다.
또한 당연하겠지만 부부의 소득 합산이 높아질수록 대출 금액은 높아집니다.
다음으로 중요한 건 ‘누가 대출자가 될 것인가’입니다
이 부분도 생각보다 중요합니다.
예를 들어:
-
남편 명의로 진행할지
-
아내 명의로 진행할지
-
공동 차주로 갈지
에 따라 DSR 계산이 달라질 수 있습니다.
왜냐하면 사람마다:
가 다르기 때문입니다.
기존 대출이 있다면 반드시 같이 확인해야 합니다
DSR에서 정말 중요한 건 기존 대출입니다.
많은 사람들이 “연봉만 높으면 대출 많이 나오는 거 아닌가?” 라고 생각하는데 실제로는 다릅니다.
은행은 현재 가지고 있는 대출도 같이 봅니다.
예를 들면:
-
신용대출
-
자동차 할부
-
학자금대출
-
기존 주택담보대출
같은 것들도 영향을 줄 수 있습니다.
이미 다른 대출 상환 부담이 크다면 신규 대출 한도가 줄어들 수 있습니다.
혹시 남편이나 아내 중 기존 대출이 있는 사람보다는
대출이 없던 사람이 차주가 되어 대출을 하면 대출 가능 금액이 더 높아질 수 있습니다.
DSR은 ‘매달 얼마를 갚을 수 있느냐’를 보는 개념입니다
DSR을 어렵게 생각할 필요는 없습니다.
은행 입장에서는 “이 사람이 매달 무리 없이 돈을 갚을 수 있을까?” 를 봅니다.
은행은 돈을 많이 빌려주는 것보다 '끝까지 갚을 수 있는 사람'에게 빌려주고 싶습니다. 그래서 DSR을 확인합니다.
그래서:
을 모두 합쳐서 계산하게 됩니다.
실제로는 금리 영향도 굉장히 큽니다
같은 금액을 빌려도 금리가 높아지면, 매달 갚아야 하는 돈이 늘어나고, 그만큼 DSR도 올라가게 됩니다.
그래서 최근처럼 금리가 높을 때는 예전보다 체감 대출 가능 금액이 줄어드는 경우가 많았습니다.
대출 전에 꼭 해야 하는 현실 체크
개인적으로는 집을 보기 전에 먼저 아래 내용을 정리해보는 걸 추천합니다.
1. 부부 소득 확인
2. 기존 대출 정리
3. 대출 명의 결정
4. 실제 감당 가능한 월 상환액 계산
이걸 먼저 정리해두면 나중에 집을 볼 때 훨씬 현실적인 판단이 가능합니다.
중요한 건 ‘버틸 수 있는 대출’이라고 생각합니다
부동산 시장을 보다 보면 “최대한 많이 대출받기” 에만 집중하게 되는 경우가 많습니다.
그런데 실제로는:
까지 같이 고려해야 합니다.
특히 맞벌이 부부는 한 사람 소득이 줄어드는 상황까지도 생각해볼 필요가 있습니다.
저희 부부도 아이가 둘 있는 맞벌이 부부여서,
아이 2명 낳아서 키우는 동안 제가 2년 이상을 육아휴직을 해야 했습니다.
육아휴직 기간 동안에는 저의 월급이 들어오지 않고 남편의 월급만 들어왔기 떄문에
기존보다 긴축 재정을 해야 할 수 밖에 없었고,
그렇기 때문에 월별 갚아야 하는 대출원금이나 이자가 부담스러울 수 밖에 없었습니다.
그러나 그때는 대출이 지금처럼 크지 않아서 남편 월급으로도 부담스러운 정도 까지는 아니었고, 그래서 버틸 수 있었습니다.
그래서 개인적으로는 "최대한 받을 수 있는 금액" 보다 "오래 버틸 수 있는 수준" 이 더 중요하다고 생각합니다.
마무리하며
DSR은 처음 보면 어려워 보이지만, "내 소득(월급)으로 대출을 감당할 수 있는가?" 를 보는 개념입니다.
그래서:
-
연봉 확인
-
기존 대출 확인
-
월 상환 가능 금액 계산
이 먼저 되어야 현실적인 집 계획도 가능해집니다.
특히 맞벌이 부부라면 단순 대출 한도보다 "우리 가족이 안정적으로 유지 가능한 수준인가?" 를 같이 고민하는 게 정말 중요하다고 느끼고 있습니다.
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