매매·전세·월세 뭐가 맞을까? 실거주 기준으로 현실 비교해봤습니다
매매·전세·월세 뭐가 맞을까?
실거주 기준으로 현실 비교해봤습니다
결혼을 하고 자녀까지 생기면, 가장 중요해지는 건 “어디에서 살 것인가”입니다.
특히 맞벌이 부부라면 출퇴근, 육아, 생활 환경까지 모두 연결되기 때문에 집 문제를 피할 수 없습니다.
저희도 실거주를 위해 집을 매매해서 살고 있습니다.
집을 구하는 방법에 대해 얘기해보고, 각각의 장단점을 비교해 보겠습니다.
- 매매
- 전세
- 월세
각각 장단점이 완전히 다르고, 현재 금리와 연봉 상황에 따라 유리한 선택도 달라집니다.
오늘은 실제 직장인 기준으로
“집을 어떻게 구하면 좋을지” 현실적으로 한번 정리해보겠습니다.
실거주 집을 구하는 3가지 방법
1. 매매 — 가장 안정적이지만 리스크도 큰 선택
집을 매매하면 가장 큰 장점은 “내 집”이라는 안정감입니다.
아이 학교 문제나 이사 스트레스가 줄어들고, 장기적으로는 자산이 될 가능성도 있습니다.
하지만 단점도 분명합니다.
- 집값이 하락하면 자산이 줄어들 수 있음 (물론 그때 안 팔고 올라갈때까지 버텨야 함)
- 대출이 많으면 금리 부담이 커짐
- 고정 지출이 늘어남 (실 수령액에 대출 상환 금액을 제하고 생활비 사용 금액을 정해야 함)
특히 최근처럼 금리가 높은 시기에는
“대출 이자”가 생각보다 훨씬 크게 느껴집니다.
예를 들어 5억 원 대출을 연 4% 금리로 받으면,
단순 계산만 해도 연 이자가 약 2천만 원 수준입니다.
이자뿐 아니라 매달 갚아야 하는 원금도 있습니다.
이러한 문제 때문에 매매는 단순히 “집값 상승 기대”만 보고 접근하면 위험할 수 있습니다.
2. 전세 — 목돈을 맡기고 사는 개념
전세는 한국 특유의 제도입니다.
쉽게 말하면: "내 돈을 집주인에게 맡기고 월세 없이 거주하는 방식" 입니다.
장점은 월세 부담이 없다는 점입니다. 하지만 단점도 있습니다.
- 전세 사기 위험
- 내 돈이 묶임
- 집값이 올라도 내 자산은 그대로
예를 들어 5억 원 전세집에 살 경우,
집값이 7억이 되어도 내 자산은 그대로 5억입니다.
즉, 거주 안정성은 있지만 자산 증식 효과는 제한적입니다.
이런 이유 때문에 벼락거지란 말도 회자가 되었습니다.
이전에 읽은 글 중에서 생각나는 글이 있습니다.
지금 2억이 있고, 사고 싶은 집은 4억이라서 2년 후 2억만 더 모아서 4억짜리 집을 들어가야겠다고 생각한 사람이 있습니다.
그 사람이 실제로 2년 후 2억을 더 모았고, 4억을 가지고 2년 전에 찾아봤던 집을 사려고 했더니 그 집은 지금 6억이 되었습니다.
결국 또 그 집을 살 수 없게 되어버렸던 글인데요,
이런 것처럼 집의 매매 금액은 유동성이 있어 몇년 후 얼마로 그 집을 산다 라는 계획은 실현되기 어려운 문제가 있습니다.
3. 월세 — 현금 흐름을 확보하는 방식
월세는 보증금을 낮추는 대신 매달 월세를 내는 구조입니다.
사실상: “보증금을 줄이고 매달 이자를 내는 개념” 입니다.
대신 장점도 있습니다.
- 초기 자금 부담이 적음
- 남은 돈을 투자 가능
- 이동이 자유로움
예를 들어:
- 전세 보증금 5억 대신
- 보증금 1억 + 월세로 들어가면
남는 4억 원을 다른 투자에 활용할 수 있습니다.
또는, 1억원에 대출을 포함하여 5억원짜리 집을 사는 경우,
대출 이자가 100만원 정도인데 대출을 내서 5억원짜리 집을 사는 대신
5억원짜리 집에 월세를 100만원 내고 사는 방법도 있습니다.
반대로 단점은 명확합니다.
- 월 고정 지출 증가
-
장기적으로 총 비용이 커질 수 있음
결국 중요한 건 “내 연봉과 대출 범위”
집을 매매할 때 가장 중요한 건:
- 현재 연봉
- 기존 대출
- 금리
- 아이 계획
- 향후 지출
입니다.
특히 요즘은 DSR 규제 때문에 “소득 수준”이 가능한 대출 범위를 크게 결정합니다.
DSR에 대해 궁금하신 분은 아래 링크를 눌러주세요.
DSR이 뭔지 가장 쉽게 설명해 드립니다. | 직장인 현실 대출 이야기
외벌이 연봉 5천 vs 맞벌이 연봉 1억5천 비교
(기존 신용대출 없음 가정)
① 외벌이 연봉 5천만 원
현재 금리 기준으로 보면:
-
주택담보대출 가능 범위:
약 3억~3.5억 수준
월 상환 부담도 상당합니다.
금리가 높아질 경우 생활비 압박이 커질 가능성이 있습니다.
② 맞벌이 연봉 1억5천만 원 (7,500만원 X 2명)
맞벌이는 소득 합산이 가능하기 때문에 대출 가능 범위가 훨씬 커집니다.
-
주택담보대출 가능 범위:
약 7억~9억 수준 가능
물론 실제 한도는:
- 지역
- 금리
- 기존 대출
- 카드 사용
- 자동차 할부
등에 따라 달라집니다.
하지만 확실한 건: 맞벌이는 대출 한도가 크게 늘어난다는 점입니다.
하지만 “가능한 대출”과 “감당 가능한 대출”은 다릅니다
이 부분이 가장 중요합니다.
은행은 생각보다 꽤 많이 빌려줍니다. 하지만 실제 생활은 다릅니다.
- 아이 교육비
- 차량 유지비
- 관리비
- 식비
- 부모님 지원
- 예상치 못한 지출
이 계속 발생합니다.
특히 맞벌이는 육아 시점에 한쪽 소득이 줄어들 가능성도 고려해야 합니다.
영끌이 가능한 사람의 공통점
실제로 주변을 보면 영끌이 가능한 사람들은 공통점이 있습니다.
- 소득 안정성이 높음
- 현금 흐름 관리가 가능함
- 최소 1~2년 비상자금 보유
- 장기 실거주 계획이 명확함
반대로:
- 단기 시세 상승 기대만 보고
- 대출을 최대한 당겨서 들어가는 경우
금리 상승기에 스트레스를 크게 받을 수 있으므로 주의가 필요합니다.
저희 부부가 가장 중요하게 봤던 기준
저희 부부는 실거주를 위해 매매를 선택했습니다.
하지만 가장 중요하게 봤던 건: “몇 년 뒤에도 버틸 수 있는가” 였습니다.
집값 전망도 중요하지만, 실거주에서는:
- 출퇴근
- 아이 교육
- 생활 만족도
- 버틸 수 있는 현금 흐름
이 더 중요하다고 느꼈습니다.
마무리
집은 단순 투자 상품이 아니라 생활 자체와 연결됩니다.
그래서 영끌을 고민할 때는:
- “얼마까지 빌릴 수 있나”보다
- “얼마를 대출 상환에 써도 버틸 수 있나”
를 먼저 계산해보는 게 중요합니다.
특히 맞벌이 부부라면
현재 소득뿐 아니라 향후 육아와 생활 변화까지 함께 고려해봐야 합니다.
무리한 영끌보다, 오래 안정적으로 살 수 있는 선택이 삶의 가치를 높여 줄 수 있습니다.
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